Oldie but Goodie: Hybridization instead of Gentrification!
(ReMix) Use
Re-contextualizando el concepto de uso mixto en la ciudad contemporánea.
Las ciudades al final del siglo 20 y principio del siglo 21 son el escenario de la lucha sociocultural en contra del dominio global, y se dirigen hacia una diferenciación cultural donde los individuos pueden hacer reclamo a distintas identidades en diferentes tiempos y lugares. Convirtiendo el espacio urbano de la ciudad en una reflexión sobre el estado transitorio de la vida social.
Nezar AlSayyad, Hyrbid Urbanism, On the Identity Discourse and the Built Environment
1. Edificios Híbridos
La ciudad es un mosaico de episodios, cada uno con su ciclo de vida particular. La retícula urbana moderna fue cómplice de la des-corporación y la estrategia de crear una distinción manzana por manzana. En ciudades como NY, Chicago, Boston entre otras urbes, las manifestaciones programáticas no se dispersaron a través de la topografía al contrario la retícula urbana la cual iba ligada con la innovación tecnológica (el acero estructural, el ascensor, aire condicionado) creo la ciudad vertical – el edificio hibrido. El espacio de uso mixto es simplemente la combinación de funciones dentro de una sola estructura. En la ciudad tradicional estas tipologías y sus variaciones han existido en escala y forma regular. Por lo contrario el edificio hibrido es el “monstruo” tipologico del siglo XX. Su escala y forma esta determinada por cuestiones económicas, dimensionales y normas de uso de suelo. Las opciones programáticas del hibrido pueden existir por separadas sin llevar un intercambio entre si, o como dice el refrán juntos pero no revueltos. En otras ocasiones los espacios y funciones dentro del edificio se organizan para que su combinación exalte una función general como es en caso de los edificios que albergan bibliotecas, auditorios, aulas, laboratorios y centros de salud en una misma estructura. La suma total es mayor que sus partes. El aspecto formal del edificio hibrido varía en tres modelos; 1. Las funciones son representadas verticalmente, 2. Injertadas en los costados y 3. Interiorizadas en la estructura y cubierta con una membrana exterior. Algunos ejemplos del edificio hibrido son el Biltimore Hotel (1914) que abarca una manzana con una estación de tren, centro comercial, restaurante y hotel. Apartment Bridge (1929) proyectado por Raymond Hood, un puente en Nueva York con departamentos, fabricas, y oficinas aparte de su función como infraestructura vial. El edificio hibrido actúa como infraestructura urbana con el potencial de albergar situaciones programáticas requeridas para la rehabilitación de la ciudad contemporánea. Las combinaciones son ilimitables y su función depende de las necesidades socioculturales de grupos con derecho a manifestar sus diferencias, contradicciones y posibles intercambios en el espacio político-urbano.
a) Biltmore Hotel 1914 b) Apartment Bridge 1929
2. Usos Primarios Mixtos
En condiciones urbanas el espacio de uso mixto forma parte de un proceso importante hacia la rehabilitación de los centros urbanos. El factor de horario de actividades programáticas y peatonales es un indicador de dinamismo social y diferenciación cultural en la ciudad. Jane Jacobs en su célebre libro The Death and Life of Great American Cities, relata la importancia de los usos primarios mixtos. En una calle con vitalidad la gente ambula a diferentes horas del día, esta actividad produce relaciones sociales y una reactividad económica considerable para las zonas en peligro de deterioro. Los usos primarios mixtos son elementos que se insertan en el tejido urbano para la creación de usos secundarios que en su momento también se podrán convertir en estabilizadores económicos de la zona. Los usos primarios como indica Jacobs son piezas de ajedrez que se mueven en conjunto para realizar una tarea, a la vez ciertas piezas pueden ser transformadas como lo hace un peón a reina. Un ejemplo es el Carnegie Hall ubicado sobre la calle 57 en Nueva York. La presencia de este recinto musical genero la llegada de varias funciones nocturnas – dos cines y por ser un centro de música atrajo la llegada de escuelas de música, danza, talleres para artistas y en poco tiempo vivienda, dos hoteles y nuevos habitantes que relacionan su oficio con las artes. Durante el día la actividad en las diferentes torres de oficinas mantienen económicamente a pequeños restaurantes y cafés de la localidad. Después de los horarios de trabajo la zona se reactiva por medio de los usos culturales y espacios de entretenimiento. El éxito de las diferentes partes ya sean de usos primarios o secundarios atrae una tercera fuerza económica – la actividad turística. En este caso las piezas de ajedrez jugaron en conjunto. Lo peor que le pudiese ver pasado a la zona de la calle 57 es implementar el plan original y construir otra torre de oficinas en el lugar de Carnegie Hall.
(c) Cartel de un edificio de uso-mixto en obra. Downtown, San Diego
3. Gentrification
En la ciudad de San Diego, California, el edificio mix-use ha sido parte del atractivo y slogan publicitario para vender espacios en zonas urbanas a un sector socio/económico especifico. El estilo loft aquel espacio que inicio como la adaptación del edificio industrial o almacén abandonado y reconfigurado por algún creativo de bajos recursos es ahora la pieza importante del inversionista norte americano. En esta ciudad fronteriza el boom de reconstrucción (redevelopment) de la zona centro inicia en los años 90 con la prolongación de la zona de actividad del CCDC (Centre City Redevelopment Corporation órgano creado para el control de uso de suelo), a 600 hectáreas donde se proyecta una población de 50,000 habitantes para el año 2025. En los proceso de reconstrucción la zona ha cambiado a ser considerada apta para uso mixto con el tradicional esquema de la vivienda arriba del espacio comercial. En el intento de poblar “el centro” algunos distritos étnicos han desaparecido como lo es la zona Italiana al norte. La zona todavía se denomina Little Italy o La pequeña Italia sin embargo las familias Italianas que poblaron esa zona hace más de cien años y que se dedicaron a la pesca han abandonado el lugar. Para muchas familias el redevelopment les presento la oportunidad de vender sus predios a un buen precio y para otros ya no fue económicamente factible seguir viviendo en esa zona. La mayor parte de las viviendas en oferta actualmente son para parejas jóvenes sin hijos y con un ingreso anual por arriba de 70,000 mil dólares anuales. Hoy Little Italy se reconstruye por medio de edificaciones que simulan los estilos mediterráneos con fachadas falsas de estuco e irónicamente a pesar de la ausencia de los italianos, celebra su festival Italiano anualmente. Sin embargo existen varias propuestas que juegan con los factores económicos y espáciales e intentan mantener o salvar la diversidad socio-económica de la zona. Ted Smith reconocido arquitecto de San Diego con una larga trayectoria proyectando edificios urbanos de vivienda y uso mixto ha creado varias de estas propuestas. Smith manipula el reglamento de construcción para generar espacios diversos y accesibles económicamente, donde el usuario pueda vivir, trabajar y estar cerca de la vida urbana. Smith ejerce como arquitecto pero también se ha convertido en el desarrollador de sus propios proyectos. Desde el 2005 es fundador y director de la maestría en desarrollo inmobiliario y vivienda (M.Arch.RED) en Woodbury University.
La combinación de desarrollador y arquitecto permite que su firma Smith and Others se haya convertido en catalizador de varios proyectos de vivienda en el centro de San Diego y a pesar del éxito económico de los proyectos su arquitectura promueve la creación de espacios sociales y democráticos manteniendo una diversidad demográfica en las zonas urbanas. En San Diego la termino “uso mixto” implica para el desarrollador común un alza en los porcentajes de interés en créditos de construcción. En el edificio Essex, ubicado en Little Italy , Smith ubico el estacionamiento en segundo nivel en la parte posterior del predio para “liberar” el espacio de la planta baja y dar preferencia a uso comercial y trafico peatonal. También utilizo el termino “loft” para poder hacer del proyecto un edificio de uso mixto. El loft implica que existe un espacio para vivir y trabajar y de acuerdo con esa definición Smith agrega, “no hay una diferencia notable entre el loft y mix-use, espacio es espacio y utilizamos este método desde hace 25 años. Si inscribo el proyecto como uso-mixto los intereses del préstamo de construcción suben el 2% y tendría que tramitar el cambio de uso de suelo. En Essex utilizamos un crédito residencial que permite 4 de 40 unidades como espacios de trabajo. Cada año se hacen inspecciones para ver si se esta respetando el uso de suelo y a nosotros se nos da la opción de mostrar las habitaciones que queramos, sin tener que mostrar espacios adicionales que se hayan convertido en uso comercial.”
(d) Edficio Essex. Arq. Ted Smith. Little Italy, San Diego.
(e) Corte trasversal del edificio Essex.
Hacia el sur del centro de la ciudad ocurre algo similar pero en este caso la comunidad en peligro de extinción por el “loft” y el “mix-use” es la México-Americana. Barrio Logan como es conocido, es la cuna del movimiento chicano en San Diego. A El Barrio, le preocupa la desaparición de su identidad por el desarrollo feroz que viene del norte con proyectos de “gentrification” – proceso por el cual un barrio pasa ser de clase popular a una comunidad de clase alta. Las rentas suben, las estructuras físicas y sociales son remplazadas por otras apegadas a prácticas de mercado.
“El gentrification se puede evitar cuando el desarrollo de una zona incluye a los diferentes programas y funciones existentes. Pero para esto se requieren subsidios”, comenta Smith. Subsidios para que los residentes puedan re-invertir en su comunidad o para que simplemente no sean excluidos por las altas rentas y costos de los nuevos proyectos.
Actualmente estoy lidiando con este problema en Barrio Logan con la llantera Barrio Tires comenta Smith. Negocio de viejos residentes ubicado en la propiedad de un grupo de desarrolladores/arquitectos a la que pertenece Smith. “Estamos proyectando el edificio adyacente de una forma que sea factible económicamente y pueda dejar una renta accesible para que la llantera siga operando”. En este caso parece ser que la comunidad y la agencia encargada de revisar los proyectos de desarrollo en la zona no quieren mantener la llantera. “Creo que es importante mantener usos comerciales “reales” y evitar el mix-use de los cafés y restaurantes de moda por que lo único que ofrecen son espacios de entretenimiento y poca diversidad de empleo.” Sobre el tema de esta edición de Más+arquitectura y la búsqueda de la re-densificación del centro en Aguascalientes, Smith comenta que un modelo apropiado incluye edificios que crecen a largo plazo y no necesitan altos grados de infraestructura. El Essex es un prototipo parecido. Estos edificios pueden incluir espacios flexibles en planta baja que se pudiesen combinar en espacios más grandes, en ves de hacer lo contrario y dividirlos en espacios pequeños. Un espacio en planta baja se pudiese convertir en estacionamiento cuando la densidad incremente y sea factible económicamente.
(f) Llantera Barrio Tires, Barrio Logan, San Diego.
Bibliografía:
1. AlSayyad, Nezar. Hybrid Urbanism: On the Identity Discourse and the Built Environment.
Westport, CT. Praeger Publishers, 2001
2. Jacobs, Jane. The Death and Life of Great American Cities. New York, Random House. 1961
3. Fenton, Joseph. “Hybrid Buildings”, Pamphlet Architecture No. 11, New York, Princeton
Architectural Press.1985
4. Koolhaas, Rem. Delirious New York. New York, The Monacelli Press. 1994
5. Entrevista con el Arquitecto Ted Smith, San Diego California. 2007
Créditos de imagen:
a. imagen substraída de “Hybrid Buildings”, Pamphlet Architecture No. 11, New York 1985 pg.18
b. imagen substraída de “Hybrid Buildings”, Pamphlet Architecture No. 11, New York 1985 pg.22
c. Rene Peralta
d. Ted Smith
e. Ted Smith
f. Ted Smith
