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Day: April 26, 2020

Published by Rene on April 26, 2020

Nuevas perspectivas para la vivienda social en México
Programa ConstruYes del Gobierno Federal.

                                   Villa Fontana, Tijuana. Imagen; René Peralta
Hoy el Gobierno Federal Mexicano presentó un programa de vivienda titulado ¡Construyes!, que permite a los ciudadanos de la clase trabajadora construir su propia casa utilizando un crédito directo a través del gobierno. Los ciudadanos podrán tener acceso a un préstamo de construcción para construir una casa en un terreno de su propiedad (legalmente). Esto no tiene precedentes, ya que las familias de bajos ingresos no han tenido la oportunidad de participar en la vida financiera de la economía, específicamente el acceso a préstamos de bajo interés para la construcción de viviendas. De acuerdo con un estudio de COLEF “…tener un título de propiedad parece no cambiar mucho los patrones financieros de las familias. En México, entre las familias cuyos ingresos son inferiores a seis salarios mínimos mensuales, sólo el 10% recurre a préstamos para invertir en sus casas”.
(Alegría y Ordoñez, 2016).


                                                  Casa Informal de Tijuana: Imagen Rene Peralta
El programa requerirá un componente de asistencia en el que un especialista en construcción con licencia formará parte de las fases de desarrollo del proyecto. Según la administración federal de la vivienda, este programa permitirá la construcción de viviendas más dignas, podrá mejorar las zonas que han desarrollado redes sociales y comunitarias, y que están cerca de los servicios públicos y el transporte. También cambiará drásticamente la forma en que se ha desarrollado la vivienda de interés social en los últimos 40 años, a través de empresas de desarrollo del sector privado que han puesto un sistema de ganancias por encima de las personas en desarrollos de comunidades aisladas y micro viviendas.

                                        Desarrollador de Vivienda Tijuana. Imagen: René Peralta
En México, se estima que el 70% de la población se autoconstruye su propia casa con materiales tradicionales como bloques de hormigón o ladrillos y en algunos casos con madera de segunda mano de otras obras de construcción o incluso de otros países, como es el caso de las ciudades de la frontera entre los Estados Unidos y México. Sin embargo, muchas de estas casas carecen de supervisión de construcción por parte de un profesional o agencia gubernamental, son construcciones frágiles que no se sostienen adecuadamente en climas rigurosos y carecen de servicios eléctricos y de plomería bien mantenidos. Además, las opciones proporcionadas a la población de clase trabajadora han sido las unidades de tamaño micro que no se ajustan al tamaño de una familia mexicana común, creando guetos horizontales segregados y superpoblados alrededor de las principales ciudades del país.
  
Desarrollador de viviendas de Tijuana. Imagen: René Peralta
El éxito del programa dependerá de la combinación del sistema de préstamos sin intermediarios y de obtener a la población la asistencia técnica adecuada para el diseño y la construcción de su casa. Las iniciativas de autoconstrucción utilizan mano de obra local compran la mayoría de los materiales dentro de sus comunidades, haciendo de esta práctica un método más sostenible para los negocios y comercios locales. Sin embargo, puede fracasar si la asistencia técnica no es la adecuada causando daños físicos a las estructuras y poniendo en peligro vidas. Se deben seguir los reglamentos locales, especialmente los que se refieren a todas las fases estructurales de la construcción. La tramitación de los permisos de construcción para este tipo de construcción debe ser agilizada y relativamente barata para que el programa tenga éxito, esto significa que la comunicación entre la ciudad, el estado y el gobierno federal, más allá de las disputas entre partidos políticos, es una parte integral del éxito del programa.
Habrá un rechazo de las empresas y organizaciones de construcción que solían ser las únicas en construir el acervo de viviendas sociales del gobierno. Sin embargo, esto puede ser una oportunidad para que estas empresas introduzcan en el mercado materiales y métodos de construcción innovadores que son sencillos de construir y requieren un mínimo de conocimientos técnicos. Las casas prefabricadas y los sistemas impresos en 3D pueden emplearse en las comunidades para mejorar y acelerar el proceso de construcción y los arquitectos tienen la oportunidad de experimentar con ideas de vivienda innovadoras de fabricación.

                                        Casa impresa en 3d en Tabasco, México. Imagen Joshua Pérez
En la ciudad fronteriza de Tijuana, la organización sin fines de lucro Fundación Esperanza de México (FEM) ha estado llevando a cabo programas de fortalecimiento de la comunidad y un programa de vivienda autoconstruida durante 30 años. El modelo de FEM es muy similar al nuevo programa del gobierno, usando materiales/trabajo locales para construir casas en conjunto con familias y voluntarios. También tiene una oficina de desarrollo comunitario que ayuda con el diseño, la documentación de la construcción y la tramitación de permisos, todo ello guiado por el arquitecto residente.  El programa que desarrolla FEM se basa en grupos de familias ubicadas en zonas y comunidades específicas de la ciudad, que se reúnen para organizar un fondo de ahorro para la vivienda en el que depositan una cierta cantidad de dinero en efectivo cada semana. Este fondo luego continúa operando con nuevas familias mientras se construyen las primeras casas, produciendo un fondo revolvente de dinero en efectivo para apoyar la construcción futura. Esto ha dado a FEM una cierta autonomía con respecto a los bancos, las instituciones de préstamo y los préstamos de alto interés a los que a veces las familias ni siquiera tienen acceso. Las casas de FEM están diseñadas como un proyecto integral, pero se construyen en fases, lo que permite a las familias maximizar su flujo de efectivo y no ser una carga para los gastos diarios. Todas las casas FEM conservan su valor, se diseñan específicamente en función de las necesidades de cada familia y, lo que es más importante, se trata de un proceso de construcción de viviendas dignas para las familias vulnerables de las comunidades de clase trabajadora.
                Casa que se está construyendo bajo el programa FEM en Tijuana, México. Imagen FEM
Seguiré investigando sobre los próximos programas del gobierno e intentaré evaluar su impacto futuro, porque creo que si se realiza correctamente puede ser un cambio de paradigma, una forma democrática y real de hacer comunidad.
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Como el poeta Gastón Bachelard escribió una vez, “Porque nuestra casa es nuestro rincón del mundo. Como se ha dicho a veces, es nuestro primer universo, un verdadero cosmos en todos los sentidos de la palabra.”

Rene Peralta, Lecturer
Herb Greene Teaching Fellow
Christopher C. Gibbs College of Architecture
University of Oklahoma
Traducción realizada con la versión gratuita del traductor www.DeepL.com/Translator

Published by Rene on April 26, 2020

Possible New Horizons for Social Housing in Mexico 
Programa Construyes del Gobierno Federal.

Villa Fontana, Tijuana. Image; Rene Peralta


Today the Mexican Federal Government presented a housing program titled ConstruYES!, allowing working-class citizens to self-build their own house. By utilizing a direct credit through the government, citizens will be able to have access to a construction loan to build a house on a piece of property they own (legally). This is unprecedented since low-income families have not previous;y had the chance to participate in the financial life of the economy, specifically the access to low-interest loans for home construction. According to a study by COLEF “…having a property title appears not to change the financial patterns of families very much. In Mexico among families whose income total less than six monthly minimum wages, only 10% made use of loans to invest in their homes”

(Alegria & Ordoñez, 2016).

Tijuana Informal House: Image Rene Peralta
This new program will require an assistance component where a construction licensed professional would be part of the project’s development phases. According to the federal housing administration, this program will allow the building of more dignified housing and permit the overall improvement of areas that have developed social and community networks, and have public services and are near to transportation. It will also dramatically change how working-class housing has been developed in the last 40 years – via the private sector development companies who have demonstrated a profit first over people system in secluded and micro-housing developments.

Developer Housing Tijuana. Image: Rene Peralta

In Mexico, it is estimated that 70% of the population self builds its own home with traditional materials such as concrete blocks or brick, and in some instances with second-hand timber from other construction sites or even other countries as is the case of cities along the US/Mex border. Yet many of these houses lack construction supervision by a professional or government agency, they are fragile constructions that do not hold up well in harsh climates and lack well maintained electrical and plumbing systems. Also, the only options provided to the working-class population had been the developer micro-sized units that did not abide by the size of a common Mexican family, creating segregated and overcrowded horizontal ghettos around the major cities in the country.


Developer Housing Tijuana. Image: Rene Peralta
The success of the program will rely on the combination of the no-hands – no intermediary loan system and getting the population the right technical assistance for the design and construction integrity of their home. Self-built housing initiatives use local labor and purchase most materials from within their neighborhoods making the practice a more sustainable method for local businesses and trades. Yet, it can go awry if the technical assistance is not the appropriate one causing physical damages to structures endangering lives. Local codes must be followed especially ones dealing with all the structural and seismic phases of the construction. The turnaround of building permits for this type of construction must be expedited and relatively inexpensive for the program to be successful, this means that communication between the city, state, and federal government beyond political party bickering, is an integral part of the program’s success. 
There will be a push back from construction companies and developers who are accustomed to being the ones building the government’s social housing stock. However, this can be an opportunity for these companies to bring to the market innovative construction materials and methods that are simple to build and require minimal technical expertise. Prefabricated homes and 3d printed systems can be deployed to communities to enhance and expedite the construction process and architects have the opportunity to experiment with innovative housing ideas of mass customization.

3d Printed House in Tabasco, Mexico. Image Joshua Perez
In the border city of Tijuana, the non-profit organization Fundacion Esperanza de Mexico, A.C. www.esperanzademexico.org (FEM) has been undertaking community development programs and self-built housing initiatives for 30 years. FEM’s model is very similar to the new government program, using local materials/labor to build homes along with families and volunteers. FEM also has a technical office that aides with the design, construction documentation, and permit processing are all supervised by the in-house registered architect.  The program that FEM promotes relies on groups of families located in specific communities of the city, coming together to organize a housing saving fund were they deposit a certain amount of cash every week. This community fund then continues to operate with new families as the first homes are built, producing a revolving all-cash fund to support future construction. This has given FEM a certain autonomy from banks, lending institutions, and high-interest loans that families normally might not even have access to. FEM homes are designed as a complete project yet they are built in phases allowing the families to maximize their cash flow and not be a burden on daily living expenses. All FEM houses retain their value, are designed specifically with each family’s needs, and more importantly, it’s a process to build dignified homes and strengthen community ties through a self-help system and education program led by a FEM social worker with vulnerable families in working-class communities.

House being built under the FEM program in Tijuana, Mexico. Image FEM






I will continue to research the forthcoming government programs and attempt to evaluate their future impact, because I believe if it is done correctly it can be a game-changer, a democratic and real way to house a community. 
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As the poet Gaston Bachelard once wrote, “For our house is our corner of the world. As has often been said, it is our first universe, a real cosmos in every sense of the word.”


Rene Peralta, Lecturer
Herb Greene Teaching Fellow
Christopher C. Gibbs College of Architecture
University of Oklahoma